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Frage zum Mietrecht:
Im April diesen Jahres habe ich mir eine neue Wohnung in Stadt X angemietet. Mein Freund hat seine Wohnung in Stadt Y. Nun bin ich schwanger geworden und möchte gerne zu meinem Freund nach X ziehen. Ich möchte gern schon in der Schwangerschaft in X betreut werden und an der Seite von meinem Partner sein. Ich habe mit meinem Vermieter Kontakt aufgenommen und ihm diese Situation geschildert.
Laut dem Mietvertrag § 6 (Vertrag von unbestimmter Dauer, beidseitiger befristeter Ausschluss der ordentlichen Kündigung, Abnahmepflicht) beginnt das Mietverhältnis am 01.04.2015.
Es handelt sich um einen allgemeinen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit befristetem Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung für ein Jahr. Die Mietparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 1 Jahr, ab Abschluss des Mietvertrages auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine ordentliche Kündigung ist erstmalig nach Ablauf dieser Zeit mit der gesetzlichen Frist zulässig. Das Recht zur fristlosen und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist bleibt unberührt.
Nach einem Gespräch mit dem Vermieter wurde mir erklärt, dass ich meinen Mietvertrag vorzeitig kündigen kann (unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten) und damit eine “Vertragsstrafe” in Höhe von 2,5 Nettokaltmieten zahlen muss.
Ich würde bitte wissen wollen, ob der Vermieter im Recht steht und ich diese Vertragsstrafe zahlen muss oder wie mein weiterer Werdegang wäre?
Die Antwort zu dieser Rechtsfrage:
Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 müssen Vermieter im Mietvertrag einen besonderen Grund angeben, wenn der Mietvertrag zeitlich befristet werden soll. Dies wird in Mietverträgen oft „umgangen“, indem ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen, aber die ordentliche Kündigungsmöglichkeit des Mietvertrages für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wird. Die Rechtsprechung hält einen solchen befristeten Ausschluss grundsätzlich für rechtmäßig. Dies betrifft bei einem Staffelmietvertrag, bei dem die Mietpreisentwicklung von Anfang an fest vereinbart ist, allerdings nur Zeiträume von bis zu maximal vier Jahren. Handelt es sich um eine Individualvereinbarung, d.h. wurde der Ausschluss der ordentlichen Kündigung zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt, können Mieter wirksam bis zu fünf Jahre auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Entscheidend ist allerdings der genaue Wortlaut zum befristeten Ausschluss im Mietvertrag. In einem Urteil aus dem Jahre 2004 entschied nämlich der BGH, dass ein einseitiger Kündigungsverzicht eines Mieters im Mietvertrag grundsätzlich ungültig ist.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass Klauseln über Vertragsstrafen gemäß § 555 BGB in Wohnraummietverträgen grundsätzlich unwirksam sind. Schadensersatzpauschalen fallen allerdings nur ausnahmsweise unter diese Vorschrift, wenn zum Beispiel die Pauschalabgeltung in Höhe von einer Monatsmiete bei vorzeitiger Mietaufhebung vereinbart wurde. Dies trifft jedenfalls dann zu, wenn der Mietvertrag auf Wunsch des Mieters aufgehoben wird. Anders ist der Fall nur dann, wenn (ohne eine Regelung im Mietvertrag) im Rahmen einer außergerichtlichen Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter über die Beendigungsmöglichkeit des Mietvertrages der Vermieter nur gegen Zahlung eines pauschalen Schadensersatzes bereit ist, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Hier sollte genau geprüft werden, ob der befristete Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrages tatsächlich wirksam ist. In diesem Fall ist es oft wirtschaftlich günstiger, einen gewissen Betrag zu zahlen, als das Risiko zu tragen, über viele Monate hinweg noch Miete zahlen zu müssen.
In diesen Fällen ist auch immer zu prüfen, ob dem Mieter nicht ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht. Dieses zum Beispiel dann der Fall, wenn in der Wohnung erhebliche Mängel (zum Beispiel Schimmel) bestehen und der Vermieter trotz Aufforderung unter Fristsetzung den Mangel nicht beseitigt. Änderungen der eigenen Lebensumstände, wie zum Beispiel Schwangerschaft oder ein anderer Arbeitsplatz in einer anderen Stadt, betreffen das allgemeine Lebensrisiko des Mieters und begründen grundsätzlich kein außerordentliches Kündigungsrecht.
Es antwortete: Peter Albert, Fachanwalt für Miet-und WEG Recht, Rechtsanwalt und Seniorpartner der Kanzlei Kelleners und Albert, Rechtsanwälte in Partnerschaft, Cottbus, Berlin, Mönchengladbach
Kontakt:
Kanzlei Kelleners und Albert
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