Häuser und Wohnungen eignen sich nicht nur dazu, selbst darin zu wohnen. Viele Menschen kaufen heute eine Immobilie, um sie dann weiterzuvermieten und so als sinnvolle Kapitalanlage zu nutzen. Eine wichtige Voraussetzung dafür stellt die professionelle Vermarktung und Verwaltung dar, mit der sich Eigentümer/innen von Immobilien häufig konfrontiert sehen.
In diesem Beitrag geben wir wichtige Tipps zum Thema und zeigen auf, was man beim Vermieten einer Immobilie keinesfalls vernachlässigen darf.
Immobilienkauf: Wann lohnt er sich?
Nicht ohne Grund werden vermietete Immobilien als wertstabile Anlagen gesehen, die einen regelmäßigen Ertrag ermöglichen. So können Investoren und Investorinnen nicht nur von monatlich eingenommener Miete profitieren, sondern gleichzeitig von einer langfristigen Wertsteigerung des Objektes.
Wissen sollte man jedoch, dass der Erwerb einer vermieteten Wohnung oder eines Mietshauses nur dann möglich ist, wenn man über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt. Diese betreffen sowohl genügend Eigenkapital, als auch monatlich vorhandene Einkommensreserven. Letzteres ist wichtig, damit die Finanzierungsrate auch dann noch getragen werden kann, wenn für einige Zeit die Miete wegen Zahlungsverzug oder Leerstand ausfallen sollte.
Der Kauf einer Wohnung oder eines Mietshauses lohnt sich folglich, wenn diese Voraussetzungen gegeben sind:
- bereits bestehende Ersparnisse
- eher überdurchschnittlich gutes Einkommen
- Immobilienanlage passt als langfristiges und eher risikoarmes Investment zur eigenen Vermögensplanung
Eine gute Hilfestellung bei der Vermietung von Immobilien stellt eine professionelle Vermieter Software dar. Durch diese lassen sich viele Aufgaben leichter ausführen.
Kosten für Vermieter/innen – ein Überblick
Es ist normal, dass im Rahmen der Vermietung einer Immobilie Kosten für Sie als Vermieter/in anfallen. Im Mietvertrag können Sie festlegen, welche davon die Mieter/innen tragen müssen. Wissen sollten Sie jedoch, dass Sie nicht einfach sämtliche Kosten an die Mieter abgeben dürfen. Die folgenden Abschnitte zeigen, mit welchen Kosten Sie als Vermieter/in rechnen müssen.
Betriebskosten für Vermieter
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus besitzen, sind Sie automatisch für die Verwaltung der Immobilie, sowie für die Erhaltung der Bausubstanz zuständig. Automatisch ergeben sich daraus Kosten, die nicht an die Mieter/innen abgegeben werden dürfen:
- Verwaltungskosten: Gebühren für Hausverwaltung, Honorare für Steuerberater, Prämie für Vermieter-Rechtsschutzversicherung
- Renovierung: Austausch beschädigter Fenster und Türen, Reparaturen defekter Heizungen, Elektroinstallationen und Armaturen, weitere Renovierungskosten, die im Rahmen der Instandhaltung der Immobilie entstehen
- Rücklagen: Zuführung zu gemeinschaftlichen Rücklagen für künftige Renovierungsmaßnahmen
Effiziente Immobilienverwaltung mit digitalen Helfern
Die Effizienzsteigerung in der Immobilienverwaltung durch den Einsatz digitaler Helfer ist signifikant. Moderne Softwarelösungen bieten Digitale Immobilienverwaltung, die speziell für Immobilienverwalter entwickelt wurden, um den Verwaltungsaufwand zu minimieren und die Transparenz zu maximieren. Smart Building Technologien integrieren sich nahtlos in bestehende Gebäudebestände, um die Verwaltung zu vereinfachen und sofortige Verbesserungen in der Überwachung und im Energieverbrauch zu ermöglichen
Richtigen Mietpreis festlegen
Bei der Immobilienvermietung steht und fällt vieles mit dem richtigen Mietpreis. Dieser sollte sowohl für Sie als auch für die Mieter/innen angemessen sein. Einen Mietpreis legen Sie fest, indem Sie sich zuerst einen Überblick über den aktuell herrschenden Mietmarkt verschaffen. Hierbei kommt es auf den sogenannten Mietspiegel an, an dessen Höhe sich erkennen lässt, welche Höhe die Quadratmeterpreise in der jeweiligen Region haben. Hierbei kann es ebenfalls ratsam sein, sich über die Monatsmieten vergleichbarer anderer Immobilien (ähnliche Lage und Ausstattung) zu informieren.
Höhe der Kaltmiete
Die Höhe der Kaltmiete wird festgesetzt, indem man den Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl der bestehenden Wohnfläche zusammenrechnet. Beachten Sie dabei, dass grundsätzlich alle Räume von Mietwohnungen zur Wohnfläche gehören. Dennoch werden Balkone, Terrassen und Räume in den Kellern nur teilweise in die Berechnung mit einbezogen.
Auf Mietpreisbremse achten
Eventuell liegt Ihre Immobilie in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse greift. Das bedeutet, dass die von Ihnen geforderte Miete nur maximal 10 Prozent höher sein darf als die ortsübliche Vergleichsmiete.
Dort, wo hingegen keine Reglementierung vorliegt, besteht die Grenze bei 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmieten.
Nebenkostenabrechnungen
Auch daran müssen Vermieter denken, die jährliche Nebenkostenabrechnung. Das geht heutzutage digital, um die Nebenkostenabrechnung erstellen zu können, kann Software helfen.
Beauftragung eines Maklers: Sinnvoll oder nicht?
Häufig setzen Immobilienbesitzer/innen Makler ein, um geeignete Mietinteressenten zu finden und vom Angebot zu überzeugen. Nicht missachten sollte man dabei allerdings, dass die Dienstleistung des Maklers bezahlt werden muss – und zwar von der Partei, die ihn hinzugezogen hat (Bestellerprinzip).
Wurde die Wohnung erfolgreich vermittelt, hat der Vermieter eine Maklerprovision, sowie im Normalfall zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Kosten für den Makler können Sie später von der Steuer absetzen.
Wohnung vermieten: So finden Sie geeignete Mieter/innen
Unabhängig davon, ob Sie einen Makler zur Unterstützung hinzuziehen, oder die Arbeit allein übernehmen, sollten Sie sich rechtzeitig auf die Suche nach passenden Mieter/innen für Ihr Objekt begeben. Der klassische Weg führt heute über Immobilienportale, in denen Sie Anzeigen aufgeben können, die Ihre Wohnung oder das Haus bestmöglich beschreiben. Achten Sie unbedingt darauf, dass sich die folgenden Angaben in Ihrer Anzeige wiederfinden:
- Mietpreis
- Nebenkosten
- Mietkaution
- Grundriss
- Ausstattung
- Lage
Ergänzen Sie Ihre Vorstellung am besten mit ein paar aussagekräftigen Fotos der unterschiedlichen Räumlichkeiten. So können sich Interessierte bereits im Vorfeld ein gutes Bild der Wohnung oder des Hauses machen.
Oft entscheidend: der Besichtigungstermin vor Ort
Gehen erste Anfragen bei Ihnen ein, können Sie Besichtigungstermine vereinbaren. Üblich ist es heutzutage durchaus, einen Termin mit mehreren interessierten Parteien auszumachen. Diese sogenannten Sammeltermine haben den Vorteil, dass sie zeitsparend sind und sich die passenden Mieter/innen schneller finden lassen.
Von Nachteil kann es hingegen sein, dass es so schwerer fällt, sich ein gutes Bild von den einzelnen Personen zu machen. Um das Problem zu lösen, können Sie die Interessierten um das Ausfüllen einer Mieterselbstauskunft bitten. Beachten Sie jedoch, dass niemand dazu verpflichtet ist, eine solche auszufüllen. Für potenzielle Mieter/innen kann es jedoch eine Chance darstellen, Sie zu überzeugen. Folgende Daten werden in Mieter-Selbstauskünften für gewöhnlich erfasst:
- Kopie Personalausweis
- aktuelle Adresse, Geburtsdatum und -ort
- Beruf und monatliches Einkommen
- familiäre Situation und Angaben darüber, wer alles einziehen möchte
Bedenken Sie, dass Nachweise der finanziellen Situation des Mieters erst dann eingeholt werden dürfen, wenn es bereits um die abschließende Klärung des Mietverhältnisses geht (häufig in Form einer Schufa-Auskunft). Daneben können Sie sich eine Bescheinigung des aktuellen Vermieters geben lassen, in der bestätigt werden sollte, dass keine Beanstandungen, wie verspätete Mietzahlungen oder unsachgemäßes Verhalten des Mieters in der Wohngemeinschaft vorliegen.
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Das Fazit: Mietobjekte erfolgreich als Kapitalanlagen nutzen
Nicht immer muss man in einer gekauften Wohnung oder einem erworbenen Haus auch selbst wohnen. Stattdessen lassen sich solche Immobilien hervorragend als Kapitalanlagen nutzen, wenn man sie vermietet. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass Sie sich an diesbezüglich wichtige Regeln halten und einen fairen Mietvertrag aufsetzen.
Um geeignete Mieter/innen für Ihre Immobilie zu finden, können Sie einen Makler/eine Maklerin hinzuziehen. Zudem gibt es mittlerweile spezielle Vermieter-Software auf dem Markt, mit deren Hilfe es selbst Laien leichtfällt, allen Aufgaben eines Vermieters/einer Vermieterin nachzukommen.
