Wer träumt nicht von seinem eigenen Reich? Die Interhyp-Wohntraumstudie aus dem Jahr 2021 hat ergeben, dass sich rund 72 Prozent aller Mieterinnen und Mieter nach einer eigenen Immobilie sehnen. Dies ist ohne die Aufnahme eines Baudarlehens jedoch meist nicht zu realisieren. Was ist ein Baudarlehen, wie funktioniert die Baufinanzierung und welche Vor- und Nachteile hat das Darlehen?
Was ist ein Baudarlehen?
Bei einem Baudarlehen handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit, der in der Regel ab einer Darlehenshöhe von 50.000 Euro startet. Mithilfe dieses Darlehens können folgende Dinge finanziert werden:
- Neubau einer Immobilie
- Kauf eines Grundstücks
- Kauf einer Immobilie
- Sanierung oder Modernisierung einer bestehenden Immobilie
Im Gegensatz zu einem Ratenkredit steht das Baudarlehen nicht zur freien Verfügung, sondern muss für die Realisierung der oben genannten Zwecke genutzt werden. In der Regel beträgt die Laufzeit eines Baudarlehens rund 5 bis 35 Jahre. Als Sicherheit für den Darlehensgeber wird in der Regel eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eingetragen.
Es gibt mittlerweile viele Möglichkeiten und Anbieter, bei denen ein Baudarlehen besonders einfach zu beantragen ist.
Wie sinnvoll ist die Aufnahme eines Baudarlehens?
Ob die Aufnahme eines Baudarlehens sinnvoll ist, hängt grundlegend von dem individuellen Vorhaben, der aktuellen Lebenssituation sowie den eigenen Wünschen und Voraussetzungen ab. Jedoch können folgende Faktoren die Entscheidung für den Zeitpunkt der Kreditaufnahme beeinflussen:
- aktuell niedrige Darlehenszinsen
- stetig steigende Mietpreise
- staatliche Förderung bestimmter Bauprojekte
- Bau einer energieeffizienten und zukunftssicheren Immobilie
- Immobilienkauf als sichere Wertanlage und Altersvorsorge
- Immobilienkauf zum Vermögensaufbau
Je nachdem, ob der Neubau einer Immobilie für den Eigenbedarf, der Kauf eines Eigenheims oder eine Investition in eine Kapitalanlage beabsichtigt ist, kann der Zeitpunkt für die Aufnahme eines Baudarlehens variieren. Ob eine Baufinanzierung in diesem Moment unter den bestimmten Voraussetzungen sinnvoll ist, kann ein Berater genauer und fundierter erläutern.
Wie hoch sind die Zinsen für ein Baudarlehen aktuell?
Seit Anfang des Jahres 2022 haben sich die Bauzinsen deutlich erhöht. Im Schnitt sind die Baufinanzierungszinsen um 2,5 bis 3,0 Prozentpunkte gestiegen. Je nach Höhe des verfügbaren Eigenkapitals und Kreditrahmens belaufen sich die Effektivzinsen für ein Baudarlehen aktuell auf rund 3,5 bis 4,0 Prozent.
Einige Experten sind sich sicher, dass mit einem weiteren Anstieg der Zinsen zu rechnen ist, andere wiederum gehen davon aus, dass die Baufinanzierungszinsen zunächst auf dem aktuellen Niveau bleiben. Neben den gestiegenen Zinsen sind auch die Preise für Immobilien deutlich gestiegen, weshalb die Entscheidung für den Kauf oder Bau eines Eigenheims eingehend durchdacht sein sollte.
Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?
Entsprechend der individuellen Lebenssituationen und Wünsche gibt es verschiedene Arten von Baudarlehen.
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist das klassische Baudarlehen, welches über gleichbleibende monatliche Raten und Sollzinsbindung verfügt. Der monatliche Zahlungsbetrag setzt sich aus dem Tilgungsanteil und den Zinsen zusammen, sodass sich die Restschuld mit jeder Rate verringert, wodurch sich auch die Ratenanteile zugunsten der Tilgung verschieben.
Volltilgerdarlehen
Bei einem Volltilgerdarlehen verbleibt am Ende der Sollzinsbindung keine Restschuld, sodass eine Restzahlung oder Anschlussfinanzierung nicht erforderlich wird. Das Volltilgerdarlehen wurde so konzipiert, dass am Ende der Sollzinsbindung das gesamte Baudarlehen vollständig getilgt ist.
Bauspardarlehen
Das Bauspardarlehen erhält man im Rahmen des Bausparvertrages. Bevor der Betrag jedoch ausgezahlt werden kann, muss die angesparte Mindestsumme erreicht sein, sodass der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Anschließend wird das Bausparguthaben samt dem Bauspardarlehen zu den gesicherten Zinskonditionen ausgezahlt. Hierbei wird das selbst angesparte Guthaben als Eigenkapital gezählt, wohingegen das Bauspardarlehen gleich einem Annuitätendarlehen in monatlichen Raten getilgt werden muss.
Festdarlehen
Ein Festdarlehen ist eine besondere Art des Baudarlehens. Hierbei zahlt der Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit lediglich die Zinsen. Am Ende der Sollzinsbindung muss das eigentliche Baudarlehen mit einer einmaligen Zahlung getilgt werden. Die Höhe der Zinsrate bezieht sich hierbei auf die gesamte Darlehenssumme und nicht etwa auf die monatlichen Raten.
Diese Art der Baufinanzierung ist vor allem für Kreditnehmer sinnvoll, die die finanzierte Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Die Kreditzinsen können im Rahmen der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Variables Darlehen
Ein variables Baudarlehen ist vor allem in Zeiten von hohen Bauzinsen sinnvoll. Der Sollzinssatz wird nicht über die gesamte Sollzinsbindung festgeschrieben, sondern wird in der Regel alle drei bis sechs Monate an den aktuell geltenden Marktzinssatz angepasst. Dadurch kann der Kreditnehmer von sinkenden Marktzinsen profitieren, muss jedoch auch mehr zahlen, wenn die Zinsen wieder steigen.
KfW-Förderkredit
Eine weitere Möglichkeit für ein Baudarlehen ist der KfW-Förderkredit. Die „Kreditanstalt für Wiederaufbau“ unterstützt sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen beim Kauf und Bau energieeffizienter Immobilien. Darunter fällt unter anderem auch das Sanieren oder Modernisieren von Bestandsimmobilien. In der Regel sind die Kredite der KfW mit Tilgungszuschuss zinsgünstig. Außerdem werden unter Umständen auch direkte Zuschüsse ausgezahlt, die nicht an einen KfW-Förderkredit gebunden sind.
Worauf sollte man bei einer Baufinanzierung achten?
Die Aufnahme eines Baudarlehens ist keine unbedeutende Angelegenheit. Daher muss die Baufinanzierung sorgfältig geplant sein, sodass sie sich mit den individuellen Gegebenheiten und Wünschen der Kreditnehmer deckt. Ein zentraler Schritt ist die Bestandsaufnahme der Finanzen. Hierfür müssen die gesamten monatlichen Einkünfte den durchschnittlichen monatlichen Ausgaben gegenübergestellt werden. So kann man genau kalkulieren, wie hoch die monatliche Kreditrate sein kann, damit diese langfristig zu stemmen ist. Darüber hinaus ist zu prüfen, wie viel Eigenkapital maximal aufgebracht werden kann.
Wie viel Eigenkapital sollte für ein Baudarlehen zur Verfügung stehen?
Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger sind die zu zahlenden Baudarlehenszinsen. Einige ziehen sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht, jedoch muss man in diesem Fall mit den höchsten Zinsen rechnen.
Grundsätzlich wird ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent empfohlen. Noch günstigere Zinsen bieten die Banken in der Regel bei einem Eigenanteil von 40 Prozent an und am niedrigsten sind die Zinsen des Baudarlehens, wenn 60 Prozent Eigenkapital zur Verfügung stehen.
Sollte zum Zeitpunkt des Kauf- oder Bauvorhabens noch nicht genügend Eigenkapital angespart worden sein, kann ein Teil der Leistungen auch durch die sogenannte „Eigenleistung“ ersetzt werden. Einige Banken rechnen diese als Eigenkapital an, wodurch die Zinsen unter Umständen gesenkt werden können.
Was beeinflusst die Konditionen des Baudarlehens?
Neben dem Eigenkapital und der Eigenleistung können weitere Faktoren die Konditionen des Baudarlehens beeinflussen.
So wirkt sich die Laufzeit des Baudarlehens maßgeblich auf die Kosten des Kredits aus. Am günstigsten sind aktuell Kredite mit einer Laufzeit von 10 Jahren. In diesem Fall sind die monatlich zu zahlenden Raten allerdings höher. Grundsätzlich trägt eine hohe monatliche Tilgungssumme jedoch dazu bei, dass der Zinssatz des Baudarlehens gesenkt wird.
Bei der Finanzberechnung sollte die Tilgungshöhe an das eigene Budget angepasst sein und dieses nicht übersteigen. Unvorhergesehene Ausgaben sollten trotz der Rückzahlung des Baudarlehens dennoch bezahlbar sein.
Weiterhin bieten viele Banken heutzutage eine sogenannte Sondertilgungsoption an. Somit können Kreditnehmer jährlich rund 5 Prozent der Baudarlehenssumme als Sondertilgung zurückzahlen.
Im Übrigen kann auch die Erwerbstätigkeit die Konditionen des Baudarlehens beeinflussen. So zahlen Rentner und Selbstständige häufig einen Risikoaufschlag. Dieser dient der Bank als Sicherheit, falls ein Selbstständiger unregelmäßige Einkünfte hat oder ein Rentner verstirbt oder anderweitig zahlungsunfähig wird.
Welche Vor- und Nachteile hat die Aufnahme eines Baudarlehens?
In der Regel können die Konditionen eines Baudarlehens auf die Voraussetzungen und individuellen Wünsche des Kreditnehmers zugeschnitten werden. Neben den unzähligen Vorteilen hat ein Baudarlehen jedoch auch Nachteile:
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Eine sorgfältige und gut durchdachte Planung ist das A und O bei der Aufnahme eines Baudarlehens, um die möglichen Nachteile weitestgehend zu umgehen.
