Die Mieten steigen viel zu schnell. So, oder so ähnlich hört man die entsprechenden Publikationen herauf und herunter. Was liegt da näher, als einen anderen Weg der Wohnungsnutzung zu beschreiten? Da wäre die Alternative doch eigentlich klar: Man baut. Das hat auch gleich den Vorteil, dass man einen bleibenden Wert für spätere Zeiten geschaffen hat. Aber – vor dem Auszug steht noch ein kleines Problem an: die Schönheitsreparaturen.
Vermieterforderungen
Gerne weist der Vermieter auf den entsprechenden Mietvertrag hin. Aber ist das überhaupt rechtlich korrekt? Da könnte natürlich eine entsprechend-geschulte Anwaltskanzlei als Hilfesteller zurate gezogen werden, etwa die Kanzlei „Rightmart“, die sich mit der Thematik befassen kann.
Was fällt unter „Schönheitsreparaturen“?
Nun gehen wir einfach mal davon aus, dass alles korrekt ist und die Schönheitsreparaturen erledigt werden müssen. Da stellt sich natürlich die Frage, was dezidiert darunter fällt.
Zählt das Verputzen von Bohrlöchern dazu? Und was ist mit Schäden an Wänden?
Wir halten zunächst einmal fest, dass sich diverse kleine Schönheitsmängel im Laufe des Wohnens einstellen können und nicht zu vermeiden sind. Kenner der Betriebswirtschaftslehre nennen dies ganz einfach „Wertminderung durch Abnutzung.“
Und entsprechend jene Abnutzungserscheinungen sind zu beheben.
Um auf die Eingangsfrage zurückzukommen: Ja, das Verputzen von Bohrlöchern zählt zu den sogenannten „Schönheitsreparaturen“. Weiterhin hinzu gehört natürlich das Tapezieren, wie auch das Anstreichen, respektive Kalken, von Decken und Wänden.
Ebenso müssen Streicharbeiten geleistet werden. Dies bezieht sich auf Holz-Fußböden, zur Heizung gehörende Rohre und Körper, sowie die gesamte Ansammlung von Türen, die zur Wohnung gehören. Allerdings muss die Außentür nur von innen gestrichen werden. Und auch die Fenster, ob aus Holz oder nicht, müssen mit frischer Farbe Bekanntschaft machen.
Bezüglich dieser Reparaturen muss festgehalten werden, dass sie so durchgeführt werden müssen, dass sie weder fehler- noch laienhaft ist. Sollten sich entsprechende Reparaturarbeiten derart gestalten, darf der Vermieter zweierlei Wege gehen.
Erstens: Er besteht auf Nacharbeiten, respektive Neuverrichtung der erledigten Arbeiten.
Zweitens: Er besteht auf Schadensersatz.
Daher gilt: Die Arbeiten immer so fachgerecht wie möglich absolvieren und durchschnittliche Qualität an den Tag legen. Wer hierzu nicht in der Lage ist, der kann sich entweder durch gute Freunde behelfen, denen man dann zuarbeitet oder man greift in die Brieftasche und leistet sich einen entsprechenden Handwerker.
Was zählt nicht zu Schönheitsreparaturen?
Vollkommen anders sieht es aus, wenn der Vermieter verlangt, dass auch der Parkettboden abgeschliffen und versiegelt wird. Dies gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Gleiches gilt für auch Streicharbeiten an Fuß- oder Sockelleisten. Ebenfalls nicht in das Ressort der Schönheitsreparatur gehört es, einen Teppichboden zu erneuern, der seine beste Zeit auch schon hinter sich hatte. Auch die Reparatur an hauseigener Elektrik, Erneuerung von Leitungen, Türschlössern zählt nicht hierzu.
Und wenn der Vermieter darauf besteht, dass Kellerräume instandgesetzt, auch die Fenster und Türen im Außenbereich oder gar ein möglicher Gemeinschaftsraum gestrichen werden, darf er dies gerne tun, aber es fällt halt nicht unter die schon angesprochenen Schönheitsreparaturen. Bei Schäden gilt das Verursacherprinzip, aber wie sieht es bei Rissen in Decken aus?
Hier hat das LG Berlin am 7. Februar des Jahres 2017 einen Beschluss gefasst, der unter dem Aktenzeichen 67 S 20/17 eingesehen werden kann. Hierin steht, dass „größere Substanzschäden der Dekoration“ – womit in diesem Fall Risse in der Wohnzimmerdecke gemeint waren – „auch im Falle wirksamer vertraglicher Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter nicht von diesem, sondern gemäß § 535 Abs.1 Satz 2 BGB vom Vermieter zu beseitigen“ sind.
Aber diese Pflicht zu Schönheitsreparatur gilt nicht immer und in letzter Konsequenz. Sollte man beispielsweise eine Wohnung übernommen haben, die nicht renoviert war, ist es auch nicht notwendig, die Wohnung in einen renovierten Zustand zu versetzen. Sollte die Wohnung zum Zeitpunkt des Einzuges sogar renovierungsbedürftig sein, darf der Vermieter nicht einfach so verlangen, dass der Mieter diese übernimmt.
Dies gilt auch dann nicht, wenn man dies mit dem Vormieter vereinbart hat, da sich diese Absprache, so BGH-Urteil vom 22.08.2018, nicht auf die Verpflichtung auswirkt, wie sie zwischen Mieter und Vermieter bestehen. Die Zeit berichtete.
Fazit
Sicherlich haben diese Dinge das Potenzial, einem das Leben zur Miete nachhaltig zu vermiesen. Und natürlich gibt es mit dem Projekt „Eigenheim“ eine Alternative. Aber effektiv gesehen kommt beides mit Fallstricken.