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Brandenburg Montag, 20 September 2021 von [wp]

Neues Haus bauen - doch was passiert mit der alten Immobilie?

Neues Haus bauen - doch was passiert mit der alten Immobilie?

Wer bereits Eigentümer einer Immobilie ist, für den stellt sich beim geplanten Neubau eines Hauses die Frage, was denn mit der alten Immobilie geschehen soll. Um eine Antwort zu geben, muss vor allem geklärt werden, ob das neue Haus dort stehen soll, wo sich die alte Immobilie befindet oder ob es auf einem anderen Grundstück errichtet wird. Bleibt die alte Immobilie erhalten, hat der Eigentümer wiederum mehrere Möglichkeiten.

Neue Haus dort bauen, wo die alte Immobilie steht

Der Osten Deutschlands, etwa Brandenburg oder die Niederlausitz, sind für alle, die eine Immobilie errichten möchten, ein Ziel, weil die Grundstücks- und Immobilienpreise deutlich niedriger sind, als z. B. in den Metropolen und ihren „Speckgürteln“. Wer dort ein Grundstück mit Bestandsimmobilie erwirbt, der kann das Gebäude entweder stehenlassen und gegebenenfalls nach seinen eigenen Wünschen umgestalten oder aber die Bestandimmobilie abreißen und einen Neubau errichten. Wer bereits Eigentümer einer Immobilie ist und an einem anderen Ort ein neues Haus bauen möchte, der kann seine alte Immobilie entweder verkaufen oder sie als Renditeobjekt vermieten.

Verkauf der alten Immobilie

Der Verkauf der alten Immobilie hat den Vorteil, dass der Verkäufer finanzielle Mittel für den geplanten Neubau freisetzen kann. Auf diese Weise ist er nicht gezwungen, einen Immobilienkredit in Anspruch zu nehmen, sondern kann den Neubau aus eigenen Mitteln realisieren. Für den Verkauf sollte der Verkehrswert, oft auch als Marktwert bezeichnet, bekannt sein.

Er ist die Basis für den Verkaufspreis, den der Eigentümer festlegt. Hier ist die Beratung durch einen Immobilienexperten sinnvoll, denn einen unrealistischen Preis festzusetzen kann dazu führen, dass sich weniger oder gar keine Kaufinteressenten finden und die Immobilie sozusagen zum „Ladenhüter“ wird.

Muss man den Verkaufspreis im Nachhinein senken, führt dies meist dazu, dass Interessenten noch niedrigere Angebote abgeben, da reduzierte Verkaufspreise zumindest ein Hinweis auf eine schwer verkäufliche Immobilie sind.

Immobilie als Renditeobjekt nutzen

Ist der Verkauf der bisherigen Immobilie nicht geplant, lässt sie sich durch eine Vermietung zu einem sinnvollen Renditeobjekt machen. Zwar muss man Mieteinnahmen versteuern, aber bei guter Planung und entsprechend hohen Einnahmen lassen sich diese verwenden, um die Raten für ein Darlehen zu finanzieren, das für den geplanten Neubau vermutlich notwendig ist.

Durch die Vermietung bleibt man Eigentümer der Immobilie und kann dennoch ein neues Haus bauen, ohne sich finanziell allzu sehr zu belasten. Ob es sich finanziell lohnt, eine Immobilie zu vermieten, kann ein ausführliches Wertgutachten zeigen, das mithilfe des sogenannten Ertragswertverfahrens erstellt wurde.

Neubau, Sanierung oder Umnutzung

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Wer ein Grundstück inklusive Bestandsimmobilie erwirbt, der hat oft bereits die Idee, das alte Haus abzureißen und sich ein neues Haus zu bauen. Hier gilt es darauf zu achten, ob die Bestandsimmobilie unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall ist es nahezu unmöglich, abzureißen und die denkmalschutzgerechte Sanierung sowie eine gegebenenfalls notwendige Umnutzung des Gebäudes kann erhebliche Summen verschlingen. Allerdings ist die Sanierung auch sinnvoll, denn die Investition in ein Baudenkmal bringt steuerliche Vorteile.

Vorher sind also stets Informationen einzuholen, ob ein Gebäude, vielleicht auch nur teilweise, unter Denkmalschutz steht. Viele Immobilienexperten sind der Auffassung, dass ein Neubau oft die bessere, weil kostengünstigere Variante ist und nicht die Sanierung. Hier kann eine professionelle Wertermittlung Aufschluss geben, wie hoch der aktuelle Wert einer Immobilie ist. Je schlechter der Zustand des Bestandsgebäudes ist, desto größere Bedeutung hat die Bewertung des Grundstücks. Wer eine Bestandsimmobilie doch sanieren und umnutzen oder nach einem Abriss neu bauen möchte, kann sich mit dem sogenannten Residualwertverfahren den Wert des Grundstücks ermitteln lassen, und zwar für die Zeit nach einer Umnutzung oder Bebauung.

Immobilienbewertung durch Experten

In allen genannten Fällen ist eine Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Immobiliensachverständigen sinnvoll, um den aktuellen Verkehrswert der Immobilie bzw. des Grundstücks zu kennen.

Er kann, wenn das Haus verkauft werden soll, mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermitteln, zu welchen Preisen ähnliche Objekte in der jeweiligen Region verkauft werden. Möchte der Eigentümer das Haus vermieten, dann nutzt der Sachverständige das Ertragswertverfahren und ermittelt mit seiner Hilfe den Wert der Immobilie. Dieser Wert zeigt, wie sich die zukünftigen Mieteinnahmen auf den Wert auswirken.

Hat man ein Grundstück in seinem Eigentum oder möchte ein solches Kaufen, ist ebenfalls eine Wertermittlung sinnvoll. Ein Immobiliensachverständiger kann auch eine solche Bewertung vornehmen und berücksichtigt dabei folgende Faktoren:

  • Grundstücksgröße
  • Zuschnitt des Grundstücks
  • Lage des Grundstücks
  • Topografie und Bodenverhältnisse
  • Belastungen (die im Grundbuch eingetragen sind)
  • Erschließungsgrad des Grundstücks
  • Altlasten (falls vorhanden)
  • Art und Maß baulicher Nutzbarkeit

Die gesetzlichen Bestimmungen zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie im Bewertungsgesetz (BewG).

Vorteile eines professionellen Wertgutachtens

Die Erstellung eines umfassenden Wertgutachtens für eine Immobilie oder ein Grundstück hat für den Eigentümer und Auftraggeber mehrere Vorteile. Die Kosten zwischen 1.600 und 2.500 Euro bedeuten zwar eine gewisse finanzielle Belastung. Sie rentieren sich aber, weil das dafür erstellte Gutachten, das der Sachverständige liefert, in hohem Maße exakt, absolut objektiv, zu 100 Prozent gesetzeskonform und zudem gerichtsverwertbar ist.

Das bedeutet, dass es auch bei Rechtsstreitigkeiten wie einer Scheidung, Erbstreitigkeiten oder ähnlichen Problemstellungen Beweiskraft besitzt und so zur Klärung von Vermögensfragen beitragen kann. Dies ist bei einer Online-Immobilienbewertung und auch bei einem vom Immobilienmakler erstellten Gutachten nicht der Fall.

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Bild: unsplash

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